Nova Lei do Inquilinato entra em vigor

Nova Lei do Inquilinato entra em vigor
Com a mudança que começa hoje, inquilinos inadimplentes se tornam a parte mais frágil na relação contratual
Jennifer Gonzales

A nova Lei do Inquilinato, que entra em vigor hoje, muda as relações entre locador, inquilino e fiador, e em especial de imóveis residenciais. As novas regras, instituídas por meio do decreto-lei nº 11.112 e aprovadas pelo presidente Lula (com exceção de sete itens vetados), vão tornar o despejo do inquilino mais rápido, entre outras consequências, quando houver inadimplência."Houve uma simplificação do processo judicial. O tempo médio para tirar um locatário era de 12 a 14 meses. Com as mudanças, esse processo vai cair para cerca de seis", estima o diretor de legislação do inquilinato do Sindicato da Habitação (Secovi), Jacques Bushatsky. Segundo ele, não apenas o locador terá menos prejuízos financeiros com o inquilino inadimplente. "O fiador também se beneficiará, pois terá de pagar um número menor de meses atrasados quando o locatário for despejado." O advogado tributarista Guilherme Lessa Vergueiro, porém, não acredita que o processo se tornará mais ágil automaticamente. "A ação de despejo continua dependendo do judiciário. O prazo de desocupação do imóvel é de 30 dias, mas o mandado costuma levar seis meses para ser expedido pelo juiz." Ainda pela nova lei, o locador vai poder entrar com a ação de despejo contra o inquilino e o fiador simultaneamente. Até então, ela era expedida contra o inquilino primeiro e, só quando este perdia o processo, era enviada ao fiador. "A ação já entra com as duas partes, o que apressa o recebimento dos alugueis devidos", diz Bushatsky. "Na prática, o fiador fica sabendo da ação desde o início. No passado, muitas vezes, ele só descobria a inadimplência do inquilino depois do despejo." Para o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro, um dos principais resultados da simplificação do processo contra inadimplência será o retorno de boa parte dos 2,7 milhões de imóveis fechados ao mercado de locação. "A maior parte deles é residencial, e uma maior oferta trará redução nos valores dos alugueis", opina. Outra novidade para o fiador será uma maior autonomia no caso de precisar se desonerar de suas obrigações. "Se ele tiver um problema financeiro, comunicará formalmente sua decisão ao proprietário e ao inquilino e, trinta dias depois, estará livre do contrato. O inquilino, por sua vez, terá o mesmo prazo para indicar um novo fiador", explica Teodoro. No caso de imóveis comerciais, alguns itens são apontados com destaque pelos entrevistados. "Se ocorrer de um locador aumentar o valor e o inquilino pedir uma revisão desse acréscimo, agora essa ação revisional incluirá uma avaliação do valor do imóvel pelo juiz, segundo dados do mercado, e a fixação um valor provisório de aluguel até a sentença", informa o advogado Vergueiro. Além disso, a ação terá menos etapas. Numa ação, incluem-se a citação do processo, contestação, réplica, produção de provas das partes envolvidas, perícia e julgamento. "Agora, numa ação sumária, elas serão feitas de modo conjunto. A prova é feita com a perícia, e a réplica junto com a produção de provas", acrescenta. Tudo continua como antes, no entanto, na parte da locação quando há mudança societária em uma empresa. Lula vetou o projeto de lei que havia sido aprovado no Senado, no qual, em caso de mudança de sócios, o contrato de locação teria de ser modificado. "Mudam os sócios, mas o contrato permanece o mesmo. A interpretação é que o locador tem uma relação formal com a empresam e não com os sócios", explica Vergueiro."Quem vai continuar alugando é a empresa, por isso não há necessidade de alterar o contrato. Se uma empresa grande vendesse 5% do seu capital, a mudança do artigo implicaria na alteração dos contratos de locação que ela possui, incluindo depósitos, filiais e sede", diz.

Jornal O Estado de S. Paulo de 25 de janeiro de 2010 (Há 178 dias sob censura)

Lição de direito

Lição de direito

Mais um processo sob responsabilidade do juiz Fausto De Sanctis foi suspenso pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Desta vez foi a ação penal aberta contra diretores da Camargo Corrêa com base na Operação Castelo de Areia, da Polícia Federal, que investiga um esquema de corrupção, evasão de divisas e lavagem de dinheiro. Como nos casos anteriores, o STJ ? a mais importante Corte do País depois do Supremo Tribunal Federal ? fundamentou sua decisão em desmandos que têm sido cometidos pelo titular da 6ª Vara Criminal Federal de São Paulo. Ao conceder o habeas corpus pedido pelos advogados da Camargo Corrêa, o presidente do STJ, ministro Cesar Rocha, alegou que De Sanctis agiu de modo arbitrário, tomando decisões contrárias à empresa com base em suposições, acusações genéricas e provas ilícitas ? além de acolher denúncias apócrifas, o que é expressamente vedado pela Constituição. "É inegável o desvalor jurídico de qualquer ato oficial de qualquer agente estatal que repouse seu fundamento sobre comunicação anônima", disse Rocha. O ministro também acusou De Sanctis de ter exorbitado nas autorizações de quebra de sigilo telefônico. As senhas por ele concedidas à Polícia Federal foram tão amplas, afirmou Rocha, "que poderiam até invadir a reserva da intimidade de toda e qualquer pessoa que utiliza sistemas de telecomunicações". As escutas foram feitas por 14 meses, sem que existissem provas concretas que justificassem a autorização. Em seu despacho, o presidente do STJ fez duras críticas a uma das turmas do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, onde são impetrados os recursos da Camargo Corrêa contra as decisões do titular da 6ª Vara Criminal Federal. Segundo Rocha, além "de se omitir e de convalidar as práticas ilegais" de De Sanctis, essa turma vinha sistematicamente deixando de analisar os argumentos de defesa da Camargo Corrêa, negando à empresa o direito ao devido processo legal e gerando, com isso, "vícios processuais particularmente lesivos a uma das partes da ação penal". Esse foi o terceiro revés de De Sanctis em pouco mais de um mês. Ele não poderá tomar qualquer medida no processo da Camargo Corrêa enquanto a liminar do STJ estiver em vigor. Esse também foi mais um revés sofrido pela Polícia Federal por causa de suas "operações midiáticas", que rendem manchetes de jornais, mas submetem os investigados a constrangimentos ilegais. Em dezembro, o ministro Arnaldo Lima, que também integra o STJ, suspendeu todos os processos relativos à Operação Satiagraha ? inclusive a sentença de De Sanctis que condenou o banqueiro Daniel Dantas, do Grupo Opportunity, a dez anos de prisão por crime de corrupção ativa. Enquanto a liminar estiver em vigor, a Polícia Federal não poderá elaborar inquéritos e instaurar procedimentos relativos a políticos e administradores públicos investigados nessa operação.O crescente número de pedidos de suspeição protocolados nos tribunais superiores contra De Sanctis é resultante de um processo de politização das primeiras instâncias do Judiciário que começou na última década, quando alguns juízes passaram a praticar o que nos meios jurídicos é chamado de "ativismo judicial". Esses juízes tendem a interpretar a Constituição conforme suas inclinações ideológicas, desprezando a segurança jurídica e justificando a iniciativa em nome do combate do "bem contra o mal" e dos "pobres contra os ricos". Como os princípios constitucionais são muito vagos, admitindo interpretação ao gosto do freguês, o "ativismo judicial" abre caminho para a politização na aplicação do direito. Com isso, a pretexto de fazer justiça social, os juízes "ativistas" põem os pés pelas mãos, prejulgando, desprezando garantias individuais, desfigurando o devido processo legal e subvertendo a lógica do Estado de Direito. Ao fazer críticas contundentes aos desmandos cometidos pelo titular da 6ª Vara Criminal Federal de São Paulo, que é o atual porta-voz dos "juízes ativistas", o ministro Cesar Rocha foi além de enquadrar quem usa a toga para fazer política. Ele deu uma verdadeira lição de direito, reafirmando as garantias fundamentais, as liberdades públicas e a isenção da Justiça.

Jornal O Estado de S. Paulo de 18 de janeiro de 2010 (Há 171 dias sob censura)